USA ingatlanadó - Adózás Floridában

A floridai ingatlanpiac mindig is vonzó volt a külföldiek körében, az állam időjárása, turizmusa, a bérbe adható ingatlanok, a világhírű vidámparkok miatt és még sorolhatnánk: nem csoda, hogy a külföldi befektetők ide sereglenek, hogy egy szelet  “amerikai pitét” magukénak mondhassanak. A National Association of Realtors szerint Florida a külföldi ingatlan befektetők körében az USA legnépszerűbb helyszíne. Floridai ingatlanok vásárlásakor a vásárlók döntéshozatalában a legfontosabb tényezők mindenekelőtt a  a befektetés biztonságához és jövedelmezőségéhez kötődnek.

Amerikaiak és külföldi állampolgárok egyaránt vásárolhatnak ingatlant az Egyesült Államokban, akár külföldi magánszemélyként, külföldi cég által, USA LLC (KFT) által, vagy éppen USA részvénytársaság nevében. Az egyik legjelentősebb döntés, amivel egy külföldi ingatlanvásárló szembekerül, az a számára legmegfelelőbb ingatlan birtoklási, tulajdoni struktúra kiválasztása. A figyelembe veendő szempontok sokfélék és összetettek, ezért mindig konzultáljon könyvelővel és adószakértővel! Néhány fontos információt szeretnénk külön kihangsúlyozni.

Az amerikai adóhivatal (IRS), a külföldi állampolgároktól megköveteli, hogy amerikai jövedelemadót fizessenek bérleményből származó nettó jövedelem (azaz a bérleti díjból származó bevételek mínusz a költségek) után. Adóbevallását az USA adóhatóságai felé nyújtja be minden adóév zárását követő bevallási időszakban. Az engedélyezett levonások, mint például hitel után fizetett kamat, biztosítási díjak, éves ingatlanadó, társasház vagy háztulajdonosi szövetségi díjak, ingatlan értékcsökkenés, zárási költségek amortizációja és így tovább, negatív adóköteles jövedelmet hozhatnak létre. Az elkövetkező években, amikor a beruházás adóköteles jövedelmet generál, az előző évi negatív jövedelem ezt ellensúlyozza, csökkenti. 

Különböző nemzeteknek különböző adóegyezményeik vannak az USA-val. Döntéshozatala előtt fontos, hogy konzultáljon helyi adószakértővel úgy Magyarországon, mint az Egyesült Államokban. Egyes törvények előírhatnak bizonyos adófizetési kötelezettséget az USA-ban, és külön adófizetést otthon, míg más törvények csak az USA-ban követelnek adófizetést. 

A külföldi állampolgárok amerikai ingatlanuk eladásakor amerikai tőkenyereségi adó kötelezettségnek vannak alávetve, az úgynevezett FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act) szabályai szerint. A FIRPTA előírja, hogy az eladási ár 15%-át  a záró cég (Title Company) köteles visszatartani és közvetlenül az IRS-nek átutalni. 

A visszatartott összeg nem a végső adókötelezettség, viszont előlegként kezelik. Az eladónak adóbevallást kell benyújtania, a végleges fizetendő adó összeg kiszámítása érdekében. A visszatartott összeget jóváírják és a visszaterítendő összeget az eladó számlájára átutalják. Van azonban néhány kivétel a FIRPTA törvény alól, például, ha a vásárló saját használatra, állandó lakhelyként kívánja használni az ingatlant és az eladási ár kevesebb, mint 300,000 dollár. Ebben az esetben tehát nincs 15%-os visszatartás az eladási árból.

Külföldi befektetőként számos más tényezőt is érdemes figyelembe venni, de kijelenthető, hogy viszonylag egyszerű az ingatlanvásárlás az USA-ban, Floridában. Ha floridai ingatlant vásárol, kérjük konzultáljon adószakértővel, naprakész információért az adózásról, törvényekről, tippekről és jogi védelemről.

Florida egyike annak a hét USA államnak, ahol nincs állami szintű személyi jövedelemadó (STATE INCOME TAX). A szövetségi személyi jövedelem (FEDERAL TAX INCOME) adókulcsai sávosan változnak az alábbi táblázat szerint.

2024 SZÖVETSÉGI JÖVEDELEMADÓ - FEDERAL INCOME TAX 2024

Az éves ingatlanadó nem egységes. A kivetett ingatlanadó pontos mértéke függ a megyétől és a helységtől, valamint az ingatlan értékétől. Az ingatlanadó számlát minden évben november 1-ig postázzák, melynek utolsó kifizetési határideje következő év március 31. Lényegében ez azt jelenti, hogy a 2024 évi ingatlanadót legkésöbb 2025 március 31-ig kell kifizetni. Különböző ingatlanadó kedvezményeket kínálnak, mégpedig ha november végéig kerül kifizetésre, akkor 4%-kal kevesebbet, ha december végéig 3%-kal kevesebbet, ha januárban kerül kifizetésre 2%-kal kevesebbet, valamint ha februárban, akkor 1%-kal kevesebbet kell fizetni.

Felhívjuk figyelmét, hogy amerikai ingatlanvásárlása nem biztosít jogokat vagy kiváltságokat a külföldi tulajdonosoknak, tartózkodási vagy bevándorlási ügyekben.